Статьи о недвижимости и жилье
Что ни говори, а жить с кризисом стало хотя и не лучше, но всё-таки веселее. Бушующий во всех отраслях экономики, он не мог не затронуть и рынка аренды жилья. Летом, весной и даже осенью мы писали о том, что рынок этот устаканивается, арендные ставки стремятся занять какую-то твердую позицию, а их сезонный рост происходит по строго отведенному графику. Нынешний традиционный обзор сайта biznesmm.ru а о недвижимости обещает быть менее однообразным, чем все предыдущие. Ведь арендные цены собрались идти вниз! А это для потребителя, согласитесь, приятное событие.Предлагают больше, чем берут
Сначала поговорим о тенденциях. Сейчас на рынке аренды царит картина, схожая с той, что наблюдается на рынке купли-продажи квартир. Профицит предложения и дефицит спроса - формулирует Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Арендаторы заняли выжидательную позицию, рассчитывая на все большее снижение ставок или, пользуясь выгодной для них стороной кризиса, уже сейчас требуют понижения арендной платы. В результате, при заключении договоров аренды собственники идут на снижение цены и сделки заключаются по цене арендной ставки на 15-20% ниже, чем было заявлено первоначально.
Похожим образом описывает ситуацию на рынке аренды и Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу агентства недвижимости МИАН. В сентябре-октябре спрос на аренду квартир вырос (почти в 1,5-1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), что явилось закономерным следствием оттока людей с рынка купли-продажи: исчезновение ипотеки, снижение доходов населения, общая финансовая нестабильность привели к сокращению количества граждан, готовых и способных купить себе жилье.
Однако в ноябре картина изменилась, - считает эксперт. Увольнения и снижение зарплат, привели к тому, что сократилось и количество желающих, а точнее имеющих возможность снимать жилье. Спрос на аренду столичного жилья по сравнению с октябрем снизился более чем на 20%. При этом объем предложения, который в конце лета – начале прошедшей осени традиционно снижался, в течение ноября увеличился почти на четверть (25%). Одна из причин - многие инвесторы предпочли вывести на рынок аренды квартиры, приобретаемые ранее в целях перепродажи.
Однако, отмечает аналитик МИАНа, стоимость наиболее востребованных квартир эконом-класса практически осталась на октябрьском уровне, - около 33,3 тыс. рублей в месяц. А вот квартиры классом повыше заметно «похудели» - средняя цена аренды квартир классов бизнес- и элит- снизилась примерно на 5% по сравнению с октябрем до 68,4 и 306,2 тыс. руб. в месяц соответственно. В МИАНе также отмечают, что часто в ходе реальных переговоров арендодатели соглашаются на дополнительную корректировку арендных ставок до 10-15% в сторону снижения.
Арендаторы: кто остался на рынке?
Мы попросили наших экспертов также поделиться мнением о том, изменился ли портрет арендатора в кризисные времена, кто из них уехал домой, а кто остался в столице? По мнению Марии Литенецкой (Blackwood), ожидать изменений социального портрета московского арендатора в ближайшее время не следует. На любую категорию товара найдется свой потребитель. На аренду жилья элит и бизнес-класса будут рассчитывать те люди, у которых есть финансовые ресурсы. Сложно представить, что в ситуации коррекции стоимости жилья, эта категория потребителей переориентируется на покупку квадратных метров эконом-класс.
С тем, что социальный портрет арендатора не изменится, согласна и 1-й заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова: «Москва настолько большой город, - говорит она, - что даже отток трех тысяч человек из города на фоне 20 миллионов на портрете арендатора никак не отразится. Арендаторами квартир в сегменте эконом-класса традиционно, в основном, являются студенты ВУЗов, служащие, сотрудники различных фирм, люди, приехавшие в Москву на заработки. Квартиры бизнес-класса снимают иностранные фирмы для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Дешевые варианты обычно неинтересны кинокомпаниям, которые арендуют квартиры на короткий срок для съемок».
Однако Алексей Кудрявцев (МИАН) отмечает изменения в элитном и бизнес-сегментах. Москву покидают высокооплачиваемые иностранные и иногородние специалисты, из-за чего количество сделок найма жилья сократилось на 15-20%.
А вот количество арендаторов квартир эконом-класса, наоборот, пополнилось за счет бывших потенциальных покупателей, которые из-за снижения доходов и ужесточения условий ипотечного кредитования вынуждены были отказаться от приобретения жилья и переориентировать свои интересы в сторону аренды. В результате количество сделок с наиболее доступными по стоимости найма квартирами по сравнению с летом увеличилось, однако показатели роста составили не ожидаемые 15-20%, а не более 10%.
Зажиточные квартиранты не меняют привычек
Изменений в географии аренды эксперты тоже не наблюдают. По словам Марии Литенецкой (Blackwood), арендаторы, которым интересно жилье в центре, не станут рассматривать предложения по аренде жилья в спальных районах. В существующих условиях перед ними открывается перспектива выбора, в рамках которого еще можно отстаивать свои интересы.
По мнению Марии Жуковой (МИЭЛЬ), для тех, кто снимает недорогое жилье, месторасположение, как правило, не приоритетно. Каждый будет снимать там, где ему удобно, там, где ему порекомендовали, или же там, где удалось найти самый дешевый вариант.
Новогодняя аренда: клиентам нужен снег
Что касается краткосрочной аренды подмосковных коттеджей для встречи Нового года, то кризисные явления и в экономике и, видимо, в нашем изменяющемся климате (где, спрашивается, снег?) тоже нашли отражение. Как рассказали информагентству РИА «Новости» в компании DOKI, интерес к найму коттеджей на новогодние праздники уменьшился в октябре-ноябре этого года на 25%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Заказывать, новогодние домики, правда, начали еще в сентябре, но затем клиенты стали на глазах терять интерес к перспективе отметить Новый год в кругу коллег в подмосковных лесах.
С сентября 2008 года в аренду для празднования Нового года в Московской области предлагалось порядка 1,14 тысячи домов, большинство из которых были расположены в 40-километровой зоне от МКАД, но по данным DOKI, без жильцов осталось 268 подмосковных коттеджей.
Однако стоимость новогодней аренды за год умудрилась в среднем вырасти - приблизительно на 10-20%. В среднем, стоимость найма загородных объектов бизнес-класса в Новый год составляет до 100 тысяч рублей за сутки. Зато на дома эконом-класса, ставки не превышают 20 – 40 тысяч рублей в сутки.
Ставка аренды элитных особняков в Новый год стартует от 120 тысяч рублей в сутки, а полная стоимость проведения новогодних праздников в подобных домах колеблется от 50 до 200 тысяч долларов на период в три - пять дней.
Прогнозы: медленное снижение
Что же касается прогнозов на остаток зимы, то Алексей Кудрявцев (МИАН) полагает, что в ближайшие два месяца объем предложения и уровень потребительского интереса к найму столичного жилья, вероятнее всего, существенно не изменится.
Отрицательная динамика арендных ставок, ранее выражавшаяся преимущественно в виде дисконта по результатам проведения переговоров, приобретет более явный характер: снижение стоимости найма ожидается на уровне 5% в месяц в долларовых показателях, динамика рублевых цен будет зависеть от изменения курса валют. То есть скидки, которых добивается арендатор при торге, преобразятся в реальное понижение цен, которое зафиксирует статистика.
Примерно такой же прогноз дала и Марина Литинецкая (Blackwood). Январь всегда характеризуется затишьем. Активность арендного рынка возобновится только к февралю. Цены, если и будут падать, то плавно и до конца февраля общее падение от августовской - сентябрьской планки составит 20-30%. За зимние месяцы аналитики Blackwood прогнозируют падение цен на 5-10%, не более.
Что подходящего на рынке
Как всегда, прилежно выслушав экспертов, попробовал пощупать цены самостоятельно. Разброс цен, по нашим ощущениям, конечно же, стал шире, чем был еще три месяца назад.
Так, из двух почти одинаковых однокомнатных квартир в районе станции метро «Теплый стан» одна сдается за 30 тысяч рублей, а другая – за 43 тысячи. Обе находятся в девятиэтажке, обе имеют площадь 34 кв. метра. В чем разница? В хозяевах. Мы выяснили, что хозяину более дорогой однушки нужно гасить ипотеку за ту квартиру, в которую он переехал, а хозяйке более дешевого жилья оно досталось по наследству, и дама просто ждет, когда сын женится и перейдет сюда жить.
Квартиры по запредельным ценам нужно еще поискать. Самой дорогой квартирой сегодня оказалась трешка в районе метро «Владыкино», предлагаемая за 59 тысяч рублей. Однако стоит она столько именно потому, что в ней много квадратных метров, а ставка за каждый из них в отдельности даже ниже средней. Так, если сегодня средняя удельная арендная става составляет 750 рублей за квадратный метр, то в этой трешке метр стоит 683 рубля.
Кстати, о трехкомнатных квартирах. Если раньше мы констатировали, что они вообще покинули эконом-класс, и среди двух- и однокомнантных предложение трешки могло попасться лишь чисто случайно, то теперь они составляют едва ли не треть от общего числа предложений.
Самой же дешевой из квартир в пределах МКАД оказалась перовская однокомнатная квартира, предлагаемая за 28 тысяч рублей в месяц. В мае точно такая же квартира стоила 21 тысячу рублей (900 долларов). Даже если принять во внимание рост курса доллара, то всё равно она подорожала.