Статьи о недвижимости и жилье
Если Вы желаете сдать квартиру в аренду за приличные деньги, то ремонт ощутимо повысит ликвидность квартиры. Приведенное в порядок жилье эконом-класса принесет вам дополнительные 10–15% в месяц, бизнес-класса — до 30%, а элитного сегмента — целых 30–50%. Спрос возрастет, а время простоя сократится. Но это только в том случае, если следовать нескольким нехитрым правилам. Первое и главное из которых — «Делаем для арендатора, а не для себя».
Ориентируйтесь на средний вкус. Вы готовите квартиру к аренде, поэтому нарисуйте для портрет будущего арендатора, в том числе его возможный бюджет. Ремонт и обстановка квартиры должны соответствовать среднестатистическим вкусам и представлениям людей о нормальных условиях жизни. Принцип разумной достаточности и целесообразности одинаково применим и к отделке квартиры. Найти клиента на квартиру, стены спальни которой выкрашены в яркий цвет можно, но трудно. Да, это красиво, но квартира не должна удивлять и поражать воображение арендатора, она должна быть местом отдыха.
Многие эксперты советуют следовать принципу универсальности. Это значит, что в квартире обязаны быть те элементы, без которых жить никак нельзя (сантехника, межкомнатные двери, карнизы и кухонное оборудование); отделка должна быть практичной и долго служить; стиль предпочтителен сдержанный, привлекающий внимание наибольшего количества нанимателей. Например, наличие любых орнаментов, темных тонов на стенах резко уменьшает число потенциальных арендаторов. Это особенно верно для квартир, сдающихся без мебели: скорее всего, клиент установит свою мебель и отделка должна соответствовать ее стилю. Часто арендаторы просят демонтировать парчовые, бархатные и другие претенциозные шторы, не являющиеся универсальным решением.
Второе правило – Дорогой ремонт в дешевой квартире смысла не имеет . Нецелесообразно делать дорогостоящий ремонт и позиционировать квартиру как бизнес-класс, расположенную в старой панельной пятиэтажке с грязным подъездом. Клиенты бизнес уровня никогда туда не поедут. С таким же успехом, но с меньшими усилиями вы можете просто выбросить деньги. В более престижных районах, где есть сталинские дома, либо дома с улучшенной планировкой , - евроремонт будет уместен. В элитный сегмент такие квартиры не переместятся, но ценовой уровень поднимется до верхней планки бизнес-класса.
«Вкладывайте не много, а достаточно» — так звучит еще одно правило. Затраты на ремонт квадратного метра в квартире эконом-класса оцениваются в $200 — $500, бизнес-класса — в $300-$700, ну а элит-класса – в $700- $1200. Общая стоимость отделочных материалов, мебели и техники не должны превышать 10-15% рыночной стоимости квартиры. При расчете средств на отделку помещений, стоит оценить срок, через который эти деньги к вам "вернутся". Таким образом, не вкладывайте слишком много, так как срок окупаемости затрат также будет длительным. Специалисты рынка аренды квартир рекомендуют сэкономить на ряде вещей. Можно не устанавливать сверхдорогую английскую сантехнику, хотя бы потому, что она ломается, но поставить надежную шведскую. Можно не ставить эксклюзивную технику Miele – Bosh или Ariston будут служить не хуже.
Важное и очевидное правило — Ремонт должен соответствовать классу квартиры. Чем выше уровень сдаваемого жилья, тем большую значимость приобретает качество отделки. Если вы сдаете квартиру эконом-класса, то учтите, даже наниматели дешевого жилья рассчитывают увидеть бронированную дверь, домофон и стеклопакеты. На стенах могут быть простые светлые, желательно однотонные обои, на полу – ламинат. Даже нижний сегмент рынка давно отказался от холодного и скользкого линолеума. Пол и двери могут расходиться в цвете на полтона-тон. Ванную комнату оснастите качественной сантехникой. Подойдет новая мебель отечественного производителя. Обязательным считается наличие набора «холодильник, телевизор, стиральная машина». Большего не нужно, так как полный комплект бытовой техники повышает стоимость квартиры не значительно – до $50 в месяц.
Собственникам квартир бизнес-класса придется потратиться на евроремонт с использованием качественных материалов. Советуем уделить особое внимание дополнениям, аксессуарам, вносящим комфорт в проживание. Кухня должна быть встроенной. Наличие всего набора бытовой техники – строго обязательно и обсуждению не подлежит. Причем техника должна быть качественной: не надо шокировать арендатора отечественным телевизором или стиралкой активаторного типа. Гостиные и спальни укомплектуйте импортной гарнитурной мебелью. На стены также можно поклеить обои, пол – паркетный либо ламинат высокого качества. Санузлы оснастите качественной сантехникой, обязательно установите водонагреватель и подогрев плиточных полов. Несмотря на все разговоры о вредности для здоровья теплых полов, арендаторам это нравится.
«Элитные» наниматели самые требовательные. Но мрамор, позолота и всевозможная дорогостоящая экзотика им ни к чему. Чем менее индивидуальна обстановка, тем лучше. Классика в элитных квартирах востребована менее всего. «Дело в том, что дешевизна материалов нигде так не бросается в глаза, как при ремонте в классическом стиле. Пользуются спросом подчеркнуто корректные, минималистичные стили – хай-тек, техно. Их отличительные черты — светлые стены, обилие стекла, камня, графитные линии».
Следующие советы относительно стен. Стены покрасьте в нейтральные светлые и пастельные оттенки, расширяющие пространство. Яркий свет придаст квартире дополнительный объем. Арендаторы предпочитают паркетные полы (светлый дуб, бук или ясень), покрытые матовым лаком. Темный паркет и красное дерево не всегда гармонируют с привозимой арендатором мебелью. Лучше уложить бруски в ряд по диагонали: паркетные «елочки» и «квадраты» ушли в советское прошлое. Учтите, даже если квартира будет сдаваться без мебели, клиент не привезет с собой карнизы, шторы или занавески. Установите затемняющие роль-жалюзи в спальнях и светлые нейтральные занавеси в гостиных. Вертикальные и горизонтальные жалюзи офисного типа неприемлемы.
Квартира должна быть оборудована системами кондиционирования воздуха. Из бытовой техники не обойтись без плиты, большого холодильника, посудомоечной машины, микроволновки, стиральной и сушильной машин (лучше отдельно!). Наниматель будет разочарован, если вы не предусмотрите скоростной Интернет и спутниковую антенну. Большая квартира требует наличия как минимум двух ванных комнат. Если одна из них относится к хозяйской спальне, то вторая должна иметь прямой доступ из других помещений. При наличии джакузи клиент ожидает увидеть рядом и душевую кабину для повседневного пользования. Большим семьям требуются две раковины в ванных комнатах. Многие клиенты не оценят таких изысков как сантехника от Филиппа Старка. Белый цвет сантехники является универсальным. Квартиры, предлагающиеся в аренду без бойлера, являются неудачным исключением из правил.
И последний наш совет – «Не навреди!». Не допускайте ошибок, способных вызвать отторжение у арендатора. Любой человек дорожит своим временем и не любит быть обманутым в ожиданиях. Все ваши труды могут пойти насмарку из-за перекошенной дверцы шкафа, грязных штор, капающего крана, пружинящего ламината и всевозможных мелких недоделок и поломок. Вообще, причины могут быть самыми разными вплоть до черной кошки, перебежавшей дорогу перед просмотром.
Конечно, любой ремонт не вечен: он устаревает сам по себе и силами квартирантов. По окончанию аренды вы можете обнаружить, что стены изрисованы фломастером, а мебель хранит отметины кошачьих когтей. Согласно закону, съемщик имеет право распоряжаться нанятой жилплощадью как своей собственностью, но, в пределах, оговоренных в договоре аренды. Поэтому, в договоре обязательно укажите перечень и состояние передаваемого имущества. Если что-то будет испорчено, вы всегда это сможете доказать.