Статьи о недвижимости и жилье
Головинский район часто сравнивают с Измайловским. Сложившаяся, в меру зеленая московская территория, удобно расположенная, уровень цен и качество жилья – примерно одинаковы. Основная масса сделок в этом районе приходится на вторичку, где широко представлена типовая панельная застройка советского времени. Строят пока немного, но для нового строительства и реконструкции перспектива вполне определенная – здесь довольно много промышленных территорий и тех же пятиэтажек. В советском стиле
По информации, предоставленной Сайту biznesmm.ru о недвижимости управой Головинского района, бóльшую часть застройки здесь составляют панельные дома, главным образом пятиэтажки серии 1-510, а также девятиэтажные дома серии II-18/9 и двенадцатиэтажные серии II-18/12, более известные в Москве под названием «башня».
В домах предусмотрены 1- и 2- и 3-комнатные квартиры с совмещёнными санузлами и сидячими ванными, по восемь квартир на этаже. В единственном подъезде в девятиэтажках имеется один лифт. В двенадцатиэтажном варианте лифтов два. Высота потолка — 2,64 метра. Это несколько больше, чем в пятиэтажке, где эта величина составляет 2,48 м, но планировка квартир практически идентична таковой в пятиэтажках.
Мы посмотрели предложения, которыми сегодня богат рынок. Однокомнатная квартира в пятиэтажке, стоящей в Первом Лихачевском переулке, предлагается за 187 тысяч долларов. Метров в этой квартире всего 30,1, соответственно, каждый квадрат стоит – 6213 доллара. Однушка в доме поприличнее – серии П-44Т – стоит уже 270 тысяч, хотя цена метра при этом составляет 5 394 доллара. Это, конечно, не самый дешевый метр Головинки. Так, на улице Онежской удалось найти квартиру, метр в которой стоит всего-навсего 3 962 доллара. Объяснение такой дешевизне очевидно: во-первых, это трёшка, а во-вторых, пятый этаж пятиэтажки. Тем не менее, общая сумма составляет вполне приличную цифру - 233 748 долларов.
Вполне реально сегодня выторговать на вторичном рынке скидку. Кстати, переоцененные пятиэтажки-хрущевки – вполне достойные кандидаты на «просадку» в 15-20% от цены предложения.
Места в рейтинге: в окружении конкурентов
По данным, которые предоставил Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу компании МИАН, средняя стоимость одного кв. метра здесь составляет около 140 тыс. руб., разброс цен – от 127 тыс. руб. до 156 тыс. руб. за кв. м. Это значение соответствует среднему показателю по САО и на 14% выше стоимости кв. м в среднем по Москве (122,6 тыс. руб.). По сравнению с соседними районами севера столицы, средняя стоимость кв. м новостроек в Головинском районе:
• соответствует показателю по Войковскому району;
• на 18-20% выше средней стоимости новостроек в Западном и Восточном Дегунино;
• на 10-20% ниже цен на жилье в районах Сокол и Аэропорт и на 25-35% ниже, чем в Хорошевском, Савеловском и Тимирязевском районах.
Ближайшими конкурентами Головинского района могут, по мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, считаться Левобережный и Ховрино. В других же районах, по данным Алексея Кудрявцева (МИАН), в качестве конкурента можно назвать Измайлово – один из наиболее развитых и «зеленых» районов востока столицы, уровень цен и качество жилья в котором в целом соответствует аналогичным показателя Головинского района.
Если говорить о других районах севера столицы, например, Соколе, Аэропорте, Хорошевском, Беговом и Савеловском (расположенных заметно ближе к центру), то цены на жилье здесь, по статистике МИАНа, на 15-25% выше, по сравнению с Головинским. А граничащие с ним Левобережный, Ховрино, Коптево, Войковский и Бескудниковский районы, а также Западное и Восточное Дегунино характеризуются менее благоприятной экологической обстановкой. Дмитровский район САО находится значительно дальше от центра Москвы и заметно уступает Головинскому по уровню транспортной составляющей, так же как и Молжаниново, расположенное за пределами МКАД.
Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости » , который определяет цены по Москве, привязываясь к определенной станции метро, зафиксировал в районе «Водного стадиона» $5718 рубля за метр. Наш Сайт biznesmm.ru по Головинскому району показывает цифру 142062 рубля.
По данным МИАН, в структуре спроса на столичное жилье северный административный округ входит в тройку лидеров вместе с более доступными по цене, но менее благоприятными по экологическим показателям ЮАО и ВАО. Порядка 13% спроса на квартиры приходится на север столицы.
Головинский район – как один из наиболее крупных и развитых районов САО, он входит в число районов со среднегородским уровнем цен на жилье (см диаграмму). Однако, в сравнении с ними, характеризуется почти самой низкой стоимостью жилых площадей – на 1,5-8,4%. Более дешевые (почти на 10%) ценовые показатели зафиксированы только в Западном Дегунине.
Помимо адекватных цен, Головинка обладает и другими достоинствами. Район максимально отвечает запросам инфраструктурного обеспечения и экологическим требованиям. Большое количество предприятий обеспечивают жителей района рабочими местами, а налаженная сеть общественного транспорта делает удобной дорогу в соседние районы и центр города.
Действительно, на территории района находится станция метрополитена «Водный стадион», развита сеть наземного общественного транспорта. Кроме того, на южной границе района имеется станция Лихоборы Малого кольца Московской железной дороги. Над северной горловиной станции проходит путепровод Михалковской и Онежской улиц. Когда в 2013 году до района дотянется Люблинская линия метро, то здесь появится станция «Верхние Лихоборы» московского метрополитена.
В 2008 году была открыта новая развязка на пересечении Ленинградского и Головинского шоссе. Как нам рассказали в управе, скоро должны завершиться работы по расширению проезжей части дороги улицы Флотской (март 2009 г.) и возведена новая эстакада на пересечении Ленинградского шоссе с Фестивальной и Беломорской улицами. Кроме того, под эстакадой на пересечении Головинского и Ленинградского шоссе в 2008 г. построен двухъярусный паркинг на 370 машиномест.
Зачем здесь покупать квартиру
В число покупателей, приобретающих квартиры здесь, могут входить жители близлежащих районов, рассматривающих вариант альтернативной покупки жилья (продажи собственного жилья с последующей покупкой нового), - полагают в компании Blackwood. А также покупатели, желающие с комфортом проживать в спальном районе города; семьи, приобретающие вторую квартиру для собственного проживания, молодые пары, нацеленные на покупку отдельного жилья. Это и инвестиционные покупатели, рассматривающие покупку жилья в рамках определенного класса и ценового бюджета в любом районе Москвы, в том числе для сдачи в аренду.
Отдельную группу могут составлять бизнес-покупатели, например: менеджеры среднего и высшего звена российских или иностранных компаний, расположенных в деловых зонах в непосредственной близости от района, или представители российских регионов, деятельность которых связана с частым пребыванием в Москве. Интерес их обусловлен такими важными факторами, как: близость к деловым зонам, расположенным в районе Ленинградского шоссе, «Ленинградского мегакластера» (от Тверской ул. до МКАД и за МКАД) и близость к Ленинградскому шоссе (важной транспортной магистрали города) и к аэропорту Шереметьево, удобство подъезда к участку.
На пороге реконструкции
Активных строительных работ в районе сегодня почти и нет. Исключение составляет единственный строящийся объект по адресу Кронштадтский бульвар, владение 49А. Это 25-этажная, 299-квартирная башня, строящаяся по индивидуальному проекту. Общая площадь квартир, 138 из которых однокомнатные, 92 – двухкомнатные, а 69– трехкомнатные, составляет 24 293,75 кв.м. Строительство ведет компания «Стройцентр+».
Главный же плюс Головинского района в долгосрочной перспективе, как считает, Оксана Каарма, Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки», заключается в том, что в районе имеется потенциальная возможность комплексного освоения территорий промышленных предприятий, где имеются соответствующие мощности для жилищного строительства.
Однако сейчас уже разрабатывается проектная документация по реконструкции района, - сообщил нам глава управы Головинского района Валерий Кулачков. Так, завершается разработка проектов планировки 14-го микрорайона. Сейчас проект находится на согласовании и уже в этом году он будет утвержден, а в 2009–11 годах будет разрабатываться проект реконструкции микрорайонов 4б и 10.
Проект планировки 14-го микрорайона Головинского района САО предусматривает: снос и переселение всех пятиэтажных жилых домов по Кронштадтскому бульвару, улицам Онежской и Флотской; строительство трех новых детских садов по 110 мест каждый; пристройки начальных классов к школе № 596; ремонт и благоустройство существующего детского сада № 1877; строительство подземных гаражей-автостоянок под всеми новыми жилыми домами и трех отдельно стоящих надземно-подземных автостоянок; благоустройство территории вдоль Кронштадтского бульвара, улиц Онежской и Флотской. На территории Головинского района также отсутствует и детская поликлиника. Поэтому строительство таковой внесено в план реконструкции 10-го микрорайона.
Кстати, довольно много в последнее время сделано по благоустройству зеленых зон. Набережную Лихобороки благоустроили от Головинских прудов до 4-го Лихачевского переулка. На территории, прилегающей к Головинским прудам, приводят в порядок усадьбу Михалково. А на 2010 год планируется реконструкция и самих Головинских прудов: будет углублено дно и укреплен берега, а на берегу прудов появится парк со скамейками. Префект округа Юрий Хардиков, выступая на встрече с населением района, даже пообещал сделать из Михалковской усадьбы второе Царицыно.